Тема дня

Ипотека — прямая дорога к собственной квартире

Ипотечное кредитование стало реальным шансом приобрести квартиру для многих казахстанцев, и прежде всего для жителей больших городов. В тонкостях ипотеки приходится разбираться многим, но особенно — потенциальным участникам Государственной программы жилищного строительства. В прошлую пятницу на вопросы наших читателей на "Прямой линии" отвечал директор представительства АО "Казахстанская ипотечная компания" в Астане Рустембек Куаталинович Ибраимов.
Эти загадочные кредиты
— Здравствуйте! В начале года писали, что сейчас ипотечный взнос должен быть не более 30 процентов от дохода. Так ли это?
— У нас требования такие: 15 тысяч тенге должно оставаться от дохода на взрослого человека — это расходы, необходимые на существование (продукты питания, транспорт, одежда и т. д.), на детей — 7,5 тысячи тенге по Астане и Алматы. В других регионах — по 10 тысяч тенге на взрослого и по 5 тысяч на ребенка. Плюс еще коммунальные расходы, налоги. В принципе, можно привлечь созаемщика.
— А кто может быть созаемщиком?
— Созаемщиками могут быть близкие родственники, это супруги, родные братья и сестры, родители, дети. У нас часто возмущаются, почему другие родственники не могут быть созаемщиками. Но что поделать, законодательство у нас такое. Но другие родственники могут быт гарантами при определении платежеспособности по программе АО "КИК".
— Возможно ли кредитование в скором будущем без первоначального взноса? То есть в некоторых банках оно вроде бы есть, но на самом деле банки дают только 70—80 процентов от необходимой суммы.
— Без первоначального взноса ипотечное кредитование не представляется возможным. Первоначальный взнос — это один из показателей платежеспособности заемщика. В соответствии с основными требованиями АО "КИК" первоначальный взнос можно заменить залогом недвижимости — это квартира или жилой дом.
— К ставке вознаграждения АО "КИК" банки прибавляют свое вознаграждение. У каждого банка оно разное. Это чем-то регламентируется или отдается на рассмотрение банка?
— В соответствии с основными требованием АО "КИК" маржа банков второго уровня определена до четырех процентов годовых, и, соответственно, банки вправе самостоятельно определять свою маржу.
— Алло! В ближайшее время ожидается снижение ставок по ипотечному кредитованию?
— В этом году Казахстанская ипотечная компания собирается заняться прямым кредитованием — планируется запустить Ипотечный супермаркет, организованный по принципу одного окна. Там будут сидеть все участники процесса ипотечного кредитования: юристы, регистрационные органы (БТИ), нотариус, банки, оценщики, страховые компании, строители. Человеку, чтобы взять ипотеку, нужно будет идти в одно учреждение. Первый супермаркет планируется открыть в Астане.
— Что это даст потребителю?
— В данный момент АО "КИК" работает только через банки. Банки кредитуют, там маржа до 4 процентов плюс маржа КИКа. Если маржу банка убрать, то КИК, возможно, будет кредитовать до 10 процентов. Таковы прогнозные данные. Это если инфляция в среднем 7 процентов, поэтому все будет зависеть от инфляции.
— А банковские кредиты не перестанут пользоваться спросом?
— АО "КИК" не собирается становиться монополистом.
— А если человек не сможет платить по кредиту, его залоговое имущество будет продаваться и из полученных средств погашаться кредит?
— Ничего нового мы здесь еще не придумали.
— Казахстанская ипотечная компания кредитует только жилье или коммерческую недвижимость тоже?
— У нас есть продукт — коммерческая недвижимость. На помещения до 300 квадратных метров мы выдаем кредиты физическим лицам под маленькие магазинчики, аптеки, кафе и т. д.
— А юридическим не выдаете?
— Только физическим лицам.
— Алло, это "Прямая линия"? Можно вопрос задать? Я читала, что банковские процентные ставки хотят законодательно ограничить, чтобы они были не ниже какого-то порога. Это правда?
— Я лично такого не слышал. Государство не имеет права диктовать свои условия в частном бизнесе.
— Вознаграждение КИК зависит от инфляции?
— Конечно. От инфляции многое зависит.
— В ближайшее время все монополисты собрались поднимать цены на свои услуги. Не спровоцирует ли это рост инфляции? И если спровоцирует, то будет ли выше процентная ставка по кредитам АО "КИК"?
— Есть понятия "плавающая ставка" и "фиксированная ставка". Плавающая состоит из инфляции и определенной маржи. Соответственно, если инфляция повышается, повышается и процентная ставка. Фиксированная ставка не изменяется за весь период кредитования.
— Какую бы вы порекомендовали?
— Конечно, лучше плавающую. Фиксированная может быть дешевле, может быть дороже. Если инфляция будет находиться в ожидаемых пределах, то они одинаковые. Но в основном люди выбирают плавающую ставку.
Ипотека или образ жизни?
— Скажите, чем отличается ипотека от системы жилстройсбережений?
— Ипотека, конечно, более известна, чем система жилстройсбережений. Самое главное отличие ипотеки — это когда вы покупаете квартиру, сразу в нее вселяетесь, а потом постепенно расплачиваетесь. В системе жилстройсбережений придется подождать какое-то время, чтобы накопить средства совместно с банком и государством для получения кредита на покупку жилья.
— Вы занимаетесь только проблемами ипотечного кредитования?
— Нет, мы кредиты напрямую не выдаем, мы рефинансируем ипотечные кредиты банков второго уровня. Проще говоря, кредит выдает банк, мы у него право требования выкупаем, ресурсы освобождаем.
Под выкуп этих кредитов мы выпускаем облигации. Казахстанская ипотечная компания имеет кредитный рейтинг международных рейтинговых агентств, соответственно, наши бумаги являются агентскими.
— А что такое агентская бумага?
— Это бумага, приравненная к государственным ценным бумагам, и по налогообложению она имеет льготы. В Казахстане пока два таких института: Банк развития и АО "КИК". Наши бумаги покупают пенсионные фонды и юридические лица. АО "КИК" на сто процентов государственная компания. Сейчас нашим акционером является Министерство финансов РК. До этого учредителем был Нацбанк, но Минфин выкупил эти акции. Наш уставный капитал составляет 8,9 миллиарда тенге.
— Кроме банков, есть ли еще компании, которые выдают ипотеку, сотрудничая с АО "КИК"?
— Банками-партнерами АО "КИК" являются банки и организации, осуществляющие отдельные виды банковских операций. В числе банков: АО "Альянс Банк", АО "АТФ Банк", АО "Банк Каспийский", АО "БанкТуранАлем", АО "Банк ЦентрКредит", АО "Валют-транзит Банк", АО "Данабанк", АО "Индустриальный банк Казахстана", АО "Казкоммерцбанк", АО "Народный банк Казахстана", АО "Нурбанк", АО "Темірбанк", АО "Цеснабанк", АО "TEXAKABANK", АО "Нефтебанк".
Организации, осуществляющие отдельные виды банковских операций: АО "Астана-Финанс", АО "БТА-Ипотека", ТОО "Курылыс-Ипотека".
— Слышал, что в Астане открылся филиал компании "Курылыс-Ипотека". Что это за компания?
— ТОО "Курылыс-Ипотека" является партнером АО "КИК" и является организацией, осуществляющей отдельные виды банковских операций, она имеет лицензию уполномоченного органа.
— Здравствуйте! Мы приехали из России. Можем ли мы по ипотеке купить квартиру в Астане и будут ли нам льготы?
— Если вы оралман или уже имеете гражданство Республики Казахстан, то можете оформить ипотечный кредит. Вам нужно иметь официальный доход и первоначальный взнос, но льгот нет.
Госпрограмма: когда и почем?
— Скажите, пожалуйста, каковы условия кредитования жилья по госпрограмме?
— По госпрограмме первоначальный взнос 10 процентов, кредит выдается под 10 процентов годовых на срок от 3 до 20 лет.
— Здравствуйте! Это "Прямая линия"? У меня такой вопрос: для участия в госпрограмме нужно подтвердить свои доходы. Чтобы их подтвердить, нужна справка с места работы о заработной плате. А если, скажем так, деньги на покупку квартиры есть, но в справке с места работы значится небольшая зарплата? Нам тогда предложили сделать фиктивную справку. Это же проверяется?
— В Астане требовали справку из отдела кадров. Доходы проверяются через банки, через отчисления. В крайнем случае, если мы видим, что доход "нарисованный", мы имеем право требовать сведения об отчислениях из пенсионного фонда. Все проверяется.
— Будут ли изменения в реализации жилья по госпрограмме в этом году?
— Да, в правила реализации жилья в рамках госпрограммы были внесены некоторые изменения. В частности, граждане могут приобретать жилье полностью за собственные средства, без оформления кредита, но за исключением городов Астаны, Алматы и Атырау. Кроме того, сейчас уделяется внимание индивидуальному жилищному строительству. Иначе говоря, будут выделяться участки, к ним подведут коммуникации, а дальше человек сам строит жилье по типовому плану. Для акиматов выделяются трансферты из республиканского бюджета, коммуникации подведут бесплатно. Детали решения проблемы продолжают прорабатываться.
— Сохранятся ли приоритетные группы на индивидуальное жилищное строительство в рамках госпрограммы?
— Приоритетные группы будут сохраняться. Кроме того, внесены изменения в порядок реализации жилья. Если раньше срок ограничивали — три дня на заявление, неделю на банки, то сейчас в целом его продлили до четырех месяцев. За четыре месяца до сдачи объекта в эксплуатацию дается объявление, собираются документы. Потом отправляют эти документы в банк, банк за месяц до ввода жилья определяет платежеспособность. По Астане в прошлом году собирали документы в феврале. За год меняется статус человека, он, к примеру, повысился, бывает, что человек уволился, и получается, через год приходится проверять все документы еще раз. А так подобных изменений может произойти меньше.
— Когда в Астане начнется реализация следующего этапа госпрограммы?
— Здесь я ничего не могу сказать, это вопрос к акимату.
— А квартиры за прошлый год уже сданы в эксплуатацию?
— В Астане пока выделения квартир не было. Договоры купли-продажи подписаны, но передача квартир еще не осуществлялась. В Астане ипотечные кредиты по госпрограмме мы еще не выкупали.
— Здравствуйте! Я являюсь участником госпрограммы 2005 года. Мы ждем сдачи дома, и меня интересует такой вопрос: кому мы должны будем выплачивать ипотеку?
— Ипотеку вы будете выплачивать банку.
— А кто нам вообще предоставит эти деньги?
— Деньги предоставляет банк. Банк предоставляет, потом они перечисляются в местный бюджет.
— Сейчас идут разговоры, что в Астане очень сложно построить дом по цене 350 долларов за квадратный метр. Хотят поднять цену. Нас это не коснется?
— У вас же договор купли-продажи на руках есть, значит, вас это не будет касаться. Вам осталось подписать акт приема-передачи. Как вы акт приема-передачи подпишете, потом идете в банк, снова платежеспособность подтверждаете и оформляете соответствующие договоры.
— Снова будем проходить все это?
— В феврале документы собирали, год прошел уже. Тем более, если вы госслужащая, у вас зарплата повысилась, с первоначальным взносом можете разобраться, может больше заплатите.
— Я же могу и досрочно погасить?
— По постановлению ограничение на досрочное погашение зафиксировано в кредитном договоре, в течение трех лет вы не можете досрочно погасить.
— Здравствуйте! Скажите, правда ли, что застройщики не могут строить жилье по 350 долларов за квадратный метр и они обратились в Правительство, чтобы им разрешили до 450 долларов за квадрат увеличить эту цену?
— По госпрограмме в указе главы государства сказано — 350 долларов, и население будет приобретать жилье по 350 долларов. То, что в Алматы и Астане строительство, возможно, обойдется дороже, это обсуждается исполнительными органами и Правительством. Все там решится. Люди получат квартиры по 350 долларов за квадратный метр.
— А вообще жилье будет дорожать?
— Сложно сказать, дорожать будет или дешеветь. В принципе, экономика в стране развивается нормально. Рынок будет расти или снижаться, я не берусь этого утверждать.
— В других городах госпрограмма популярностью не пользуется и построенное жилье там стоит и не продается. Может быть, лучше не строить его в регионах, а пустить эти деньги на строительство жилья в Астане?
— В других регионах рынок чуть дешевле, но в этих регионах давно новые дома не строились. Здесь очень неплохие дома строятся по госпрограмме. За качеством строительства со стороны уполномоченных органов ведется жесткий контроль. Эти дома, думаю, найдут своих покупателей. Поэтому сказать, что плохо все и реализации не будет, преждевременно.
— Как вы считаете, ипотека — это действительно реальный способ обеспечить жильем всех казахстанцев?
— Ипотека, конечно, щепетильный вопрос. Когда госпрограмму писали, изучали международный опыт. Получилась статистика — 50 процентов людей за рубежом не хотят обременять себя собственностью, налогами и тому подобным. То есть 50 процентов арендуют недвижимость. С чемоданом заехал, с чемоданом выехал. У нас арендуют студенты и другие — те, кто не может купить квартиру. Наш менталитет другой, поэтому у нас ипотечное кредитование будет актуальным.
— Наша госпрограмма жилищного строительства лучше, чем, к примеру, российская?
— У нас идея лучше, чем в России. В России программа жилищного строительства дотационная — большую ее часть бюджет берет на себя. Сколько протянет этот бюджет в таком случае — никому не известно. Да и иждивенчество такой подход порождает — это неправильный путь.
На "Прямой линии" дежурил Сергей МОИСЕЕВ
Александр ГОНЧАРЕНКО
10.02.2006 0 33309
Поделиться
(Голосов: 4, Рейтинг: 2.8)